Comprar casa en Japón ④ - Solicitar un crédito hipotecario ①

5:48 Debitto Lozano 2 Comentarios




En este post y en el siguiente me encargaré de explicaros todo sobre el crédito hipotecario en Japón que es sin duda lo más complicado y por lo que más sufriréis en el proceso de compra de una casa en este país.

Solicitar un credito hipotecario.


Primero indicar que si queréis comprar una casa ahora mismo es el mejor momento para comprarla, el interés esta muy bajo y no parece que vaya a subir en varios años.

Lo que si pienso que irá subiendo es el valor/precio de la vivienda a medida que los Juegos Olimpicos se vayan acercando, es decir, a medida que nos vayamos acercando al 2020 y según indican varios economistas dudan que el precio de la vivienda baje después de este evento con lo cual se espera que vaya subiendo y subiendo sin parar, sobre todo porque cada vez hay mas demanda sobre todo del mercado chino que vienen a comprar 
pisos.

Aparte indicar que cada vez hay mas gente que esta viniendo a Tokyo, ya no solo desde diferentes sitios de Japón (sobre todo de pueblos pequeños) sino también del extranjero lo cual hará que en un futuro las casas sean más pequeñas y al igual que las viviendas de alquiler vayan disminuyendo en tamaño pero no de precio.

¿Que puntos miran para conceder un crédito?



・Tener un sueldo que te permita pagar mensualmente el credito (aprox. 3-4 millones de yenes anuales). Cuantos más ingresos por supuesto será más facil que te acepten el crédito. Pero con que tengas 4 millones anuales es suficiente (aunque esto puede variar dependiendo de la casa o vivienda que te quieras comprar).

・Estar casad@ con un japones@ o minimo tener pareja japonesa. Tanto empresas como para el banco esto indica que planeas vivir en Japón para toda la vida. Si, lo se, es una tonteria porque no tiene porque, pero es como ellos lo ven. 

・Tener visado permanente o visado de casado, aunque como he dicho antes incluso sin tener visado permanente (como es mi caso) si al banco le parece adecuado podrian darte el credito.

・Trabajando en la empresa por más de 2 años. Es lo minimo que solicitan y de ahi en adelante, aunque si es menor no se si pondrán alguna pega pero es un punto que no paraban de preguntarme hiciera el papeleo que hiciera.

・Tu edad (si tienes 50 años y planteas pagarlo en 35 años es posible que te lo nieguen a no ser que pagues una gran cantidad de dinero como entrada)

・Tu salud (lo explicare más adelante pero dependiendo de tu estado de salud te lo pueden denegar aunque el resto de pasos esten correctamente).

¿Cuál es el crédito que más suelen solicitar en Japón?

Hay muchos tipos de credito en Japon pero el que más se estila es el Flat 35, un credito hipotecario de 35 años.

¿Eh? ¡Pero yo no quiero pagar un credito durante 35 años!
No pasa nada, hay diversas formas de devolver el credito que ya ire explicando más adelante.

¿Cuál es el mejor banco a la hora de solicitar un crédito? ¿Hay algún banco mas "gaijin friendly" que el resto?

Entre todos los bancos que hay Mizuho Bank, Mitsubishi UFJ Bank, Sumitomo Bank...etc el mejor y el mas "gaijin friendly" es sin duda Sumitomo Bank.

Entre otras muchas razones porque no es obligatorio tener visa permanente para poder comprar una casa, mientras que el resto de bancos ponen pegas en ese punto.

Aunque mi consejo es que escuchéis al agente de la inmobiliaria que os vende el piso ya que cada "mansion" o "ikkodate" tiene su partner bancario y será mucho más sencillo si lo hacéis con el banco agenciado con la casa que si lo pedis a otro banco que quizá sea mas reticente a darlo ya que no tenga tanto trato con la agencia, la constructora u otros 
factores externos.

Es más, una vez has decidido la casa, la inmobiliaria ofrece varios dias en los que puedes tener charlas con diversos bancos dentro de la oficina para preguntar cualquier duda que tengas sobre el crédito hipotecario y asi saber cual te merece más la pena.

Pasos: 

1. Simulación de credito hipotecario. 

Despues de ver la casa que te gusta y decirle al agente inmobiliario que quieres comprar la casa, te llevará a la oficina para hablar contigo sobre el credito hipotecario, las condiciones, y por ultimo te hará una simulación de credito hipotecario.

Esto será un nuevo mundo para ti donde verás cifras por todos lados y acabarás incluso mareado de ver tantos kanjis que no habias visto en tu vida en un solo papel.

Para la simulación te solicitaran tus ingresos anuales, si obtienes bonus de cuanto es aproximadamente, edad, y cuanto pagaras de entrada lo que ellos llaman 頭金 (atama kin). 

No necesitas mostrar ningún documento, solo es una simulación para que el cliente (nosotros) sepamos más o menos lo que deberiamos pagar por los tramites y cuanto pagaríamos mensualmente en caso de que nos quedáramos con la casa.

El tema de los bonus es simplemente para que en el caso de que el mes que obtengas bonus quieres pagar un extra puedes hacerlo tambien. Por ejemplo, con tu crédito sale a pagar al banco mensualmente 80000 yenes por el piso pero el mes que obtienes bonus prefieres pagar 50000 yenes mas (es decir ese mes pagarias 130000 yenes). Pues puedes hacerlo y asi te vas quitando el credito más rapido pero sin dejarte un pastizal o pasarlo mal ese mes economicamente hablando.

¿que información aparecerá en dicha simulación?

Por una parte esta lo que tu deberas pagar antes de que te den las llaves de la casa, o digamos la entrada "atama-kin" que ahi como minimo deberias pagar 1-3 millones de yen, dependiendo el banco que tengas y de las condiciones que te pongan. Esto no es obligatorio, incluso puedes no pagar nada.

Eso si, recuerda que si no pagas "atama kin", lo que tendrás que pagar mensualmente al banco será mas elevado ya que no has dado ninguna anticipación de dinero para pagar 
dicho credito.

Por otra parte esta lo que tendrás que pagar por los tramites a la inmobiliaria, intermediarios, la constructora, el aval (normalmente el banco te hará de aval y te cobrará por ello ya que el riesgo lo corren ellos), el seguro de incendio, de terremoto..etc lo cual echale alrededor de 1-2 millones.

Una vez el agente de la inmobiliaria te haya explicado todos los puntos, indicado lo que tendrás que pagar mensualmente y que hayas rellenado toda la documentación, todo será verificado por el banco en un pre-estudio de credito hipotecario.

2. Pre-estudio del credito hipotecario (住宅ローン事前審査, juutaku roon jizen shinsa)

Una vez hayas hecho la simulación y estes de acuerdo te pedirán que hagas un pre-estudio hipotecario (en algunos casos directamente te dirán que harán el estudio del credito hipotecario directamente). 

Miraran tu información personal, tiempo de estacia en Japon, tiempo trabajando en la empresa, tipo de contrato de trabajo, sueldo anual y bonus asi como información de la casa que quieres comprar, el crédito que quieres pedir al banco..etc. 

Dicho estudio tardará aprox 1-2 semanas y si es aprobado entonces vendrá el estudio del credito hipotecario (住宅ローン本審査, juutaku roon hon shinya)

Si pasados estos dos estudios el banco te llama y te dice que te aceptan el crédito ENHORABUENA!!!


Eso si, no pienses que ya han acabado los papeleos porque esto no es más que el 1% de la cantidad de papeles y documentos que tendrás que rellenar, solicitar, imprimir, enviar y por supuesto aún debes de realizar importantes decisiones sobre como vas a devolver el crédito de las infinitas posibilidades que el banco te ofrecerá...etc, pero bueno, eso ya os lo contaré más detalladamente en el siguiente post

2 comentarios:

  1. gracias por la información! me sirve el dato de qué banco es amigable con los 外人! pensé que eran más estrictos con el salario por ejemplo.
    graciasssssssss

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  2. Hola, quisiera saber cuanto es el porcentaje de la hipoteca del credito de 35 años por ejemplo la casa vale 24.000.000 cuanto pagaria de intereses

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